Mobilità elettrica e condomìni: cosa cambia con il recepimento della Direttiva RED III

La transizione energetica entra definitivamente nelle nostre case e nei nostri condomìni.

Con il recepimento della Direttiva europea RED III attraverso il D.Lgs. n. 5 del 2026, il legislatore ha rafforzato il percorso verso la decarbonizzazione dei trasporti e la diffusione della mobilità elettrica, introducendo nuovi obblighi e nuove responsabilità per proprietari, amministratori e assemblee condominiali.

Se fino a pochi anni fa la presenza di una colonnina di ricarica per veicoli elettrici rappresentava una scelta volontaria e sporadica, oggi la predisposizione delle infrastrutture necessarie alla ricarica diventa un elemento essenziale della modernizzazione del patrimonio edilizio.

La mobilità elettrica come interesse collettivo

L’Unione Europea considera la mobilità elettrica uno degli strumenti fondamentali per il raggiungimento degli obiettivi climatici. Per questa ragione gli Stati membri sono chiamati ad adeguare il proprio patrimonio immobiliare affinché sia in grado di supportare la crescente diffusione dei veicoli elettrici.

Le nuove disposizioni riguardano in particolare gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, nei quali devono essere previste infrastrutture idonee alla futura installazione dei punti di ricarica.

Il tema assume particolare rilevanza nei condomìni, dove si confrontano esigenze individuali e interessi collettivi.

Il diritto del singolo condomino a installare una wallbox

Già prima delle recenti innovazioni normative, l’ordinamento italiano aveva riconosciuto al singolo condomino la possibilità di installare una stazione di ricarica nel proprio box o posto auto.

Il riferimento normativo è rappresentato dall’articolo 1122-bis del Codice civile, che consente l’installazione di impianti destinati alla produzione di energia da fonti rinnovabili e delle relative infrastrutture di servizio.

Il proprietario può dunque installare una wallbox privata purché l’intervento non comprometta la stabilità e la sicurezza dell’edificio, non alteri il decoro architettonico e non impedisca agli altri condomini di utilizzare le parti comuni secondo la loro destinazione.

Tale facoltà costituisce un’espressione del diritto di proprietà e della libertà di utilizzo del bene esclusivo, ma incontra inevitabilmente dei limiti quando l’intervento coinvolge le parti comuni dell’edificio.

Quando l’interesse individuale incontra quello condominiale

La questione diventa più complessa quando l’installazione della wallbox richiede un incremento della potenza elettrica disponibile per l’intero stabile oppure interventi sui quadri elettrici e sulle infrastrutture comuni.

In tali ipotesi l’intervento non riguarda più esclusivamente la sfera del singolo proprietario.

Si pensi al caso, sempre più frequente, in cui diversi condomini intendano dotarsi contemporaneamente di sistemi di ricarica. L’impianto esistente potrebbe non essere in grado di sostenere il nuovo fabbisogno energetico, rendendo necessario il potenziamento della fornitura elettrica, la realizzazione di nuove canalizzazioni o la predisposizione di sistemi intelligenti di gestione dei carichi.

In questi casi diventa indispensabile il coinvolgimento dell’assemblea condominiale, chiamata a valutare le soluzioni tecniche più idonee e la loro sostenibilità economica.

La dorsale elettrica condominiale come innovazione

Sempre più amministratori stanno valutando la realizzazione di una dorsale elettrica comune, ossia un’infrastruttura centralizzata che consenta ai singoli proprietari di collegare in futuro le proprie stazioni di ricarica senza dover eseguire interventi invasivi sulle parti comuni.

Dal punto di vista giuridico tale opera integra generalmente una innovazione ai sensi dell’articolo 1120 del Codice civile.

Si tratta di interventi che perseguono finalità di interesse generale, in quanto destinati a migliorare l’efficienza dell’edificio e ad adeguarlo alle nuove esigenze della mobilità sostenibile.

La predisposizione di una rete comune presenta numerosi vantaggi:

– riduce i costi futuri di installazione;
– evita interventi ripetuti sulle parti comuni;
– migliora il valore degli immobili;
– garantisce una gestione più efficiente della potenza disponibile;
– consente una programmazione energetica dell’intero edificio.

Il problema della ripartizione delle spese per adeguare il condominio alla ricarica di veicoli elettrici

Uno degli aspetti più delicati riguarda la distribuzione dei costi.

La regola generale prevista dall’articolo 1123 del Codice civile impone la ripartizione delle spese in proporzione ai millesimi di proprietà.

Tuttavia, quando l’opera è destinata a servire soltanto alcuni condomini, trova applicazione il principio dell’utilità differenziata.

In tal caso la giurisprudenza ha più volte affermato che le spese possono gravare esclusivamente sui condomini che intendono beneficiare dell’infrastruttura.

È dunque possibile immaginare una dorsale elettrica realizzata a spese dei soli proprietari interessati alla ricarica dei veicoli, lasciando aperta la possibilità di adesione successiva agli altri condomini mediante il pagamento della quota di competenza.

Questa soluzione appare particolarmente coerente con i principi di equità e proporzionalità che governano la gestione delle parti comuni.

Una sfida che richiede una nuova cultura condominiale

La transizione energetica pone il condominio davanti a problematiche nuove, che non possono essere affrontate con gli strumenti culturali del passato.

Le colonnine di ricarica non rappresentano più un lusso destinato a pochi proprietari particolarmente sensibili alle tematiche ambientali, ma costituiscono un’infrastruttura destinata a diventare ordinaria quanto gli ascensori, gli impianti citofonici o la connessione internet.

Per questa ragione amministratori, professionisti e assemblee saranno chiamati a sviluppare una visione di lungo periodo, capace di coniugare il diritto del singolo con l’interesse collettivo all’innovazione e alla sostenibilità.

La vera sfida dei prossimi anni non sarà soltanto installare nuove colonnine, ma costruire condomìni energeticamente intelligenti, in grado di gestire in maniera efficiente i consumi, integrare fonti rinnovabili e accompagnare la trasformazione della mobilità senza generare nuovi conflitti tra proprietari.

La mobilità elettrica non rappresenta più un fenomeno del futuro: è una realtà giuridica e sociale con cui il diritto condominiale è già chiamato a confrontarsi.