Pandemia da covid obbligo alla riduzione canone di locazione

Chi nel cammino della vita ha acceso anche soltanto una fiaccola nell’ora buia di qualcuno non è vissuto invano. (Madre Teresa di Calcutta)

Secondo una recente ordinanza del Tribunale di Lecce,( 24 giungo 2021) il locatore è obbligato a rinegoziare il canone di locazione delle attività produttive e commerciali rimaste chiuse o con gravi perdite per effetto della pandemia COVID.
Il Tribunale di Lecce ha accolto il ricorso di urgenza proposto da una conduttrice di una struttura alberghiera che chiedeva la riduzione dei canoni relativi a due contratti di locazione ad uso alberghiero, in conseguenza delle rilevanti e gravose perdite di ricavi subite per effetto della pandemia da COVID-19.
Riteneva che il locatore non si fosse comportato con buona fede e correttezza, laddove rifiutava di  ricontrattare le condizioni economiche del contratto di locazione a seguito delle sopravvenienze legate all’insorgere della pandemia.
Il Giudice riteneva fondata la domanda sul presupposto che la crisi economica causata dalla pandemia COVID-19 , soprattutto per gli esercizi commerciali bar, ristoranti e alberghi per il quali la legge aveva previsto la chiusura forzata delle attività , dovesse qualificarsi come sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto del contratto di locazione. Per tale motivo, pure se il contratto di locazione non prevedeva la clausola di rinegoziazione, trattandosi di contratto a lungo termine, doveva procedersi a rinegoziazione delle condizioni patrimoniali , in quanto la crisi pandemica doveva qualificarsi come evento sopravvenuto non prevedibile .
Tale elemento fattuale del tutto eccezionale e non prevedibile, infatti, aveva reso particolarmente gravoso il contratto di locazione solo per il conduttore, che quindi ne riceveva uno svantaggio dal protrarsi dell’esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente; per tale motivo era doveroso per il locatore  rinegoziare il contenuto del contratto, nel rispetto dei principi generali di buona fede e correttezza .
Il principio di buona e correttezza, dunque, secondo il Giudice nel caso del covid e delle perdite economiche subite dalle diverse attività produttive e commerciali rappresenta la “valvola” per ripristinare l’equilibrio negoziale, spingendo verso una rinegoziazione del contenuto.
Il Giudice nella sentenza ritiene che neppure le misure adottate dal Governo per fronteggiare la crisi economica causata dalla chiusura di diverse attività commerciali, siano state sufficienti a riportare in equilibrio il contratto di locazione. E’ dunque un obbligo per il locatore procedere a nuove trattative per ristabilire l’equilibrio negoziale del contratto.
Gran bella sentenza che trova il giusto equilibrio tra i due diversi interessi in gioco quello del proprietario e quello del conduttore, affermando di fatto che l’effetto negativo dell’ imprevedibile evento pandemico non debba ricadere totalmente su una soltanto delle parti del contratto.